【フラット35】とは? 今さら聞けない基本的な仕組みと特徴

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マイホームの購入を検討するなら必ず耳にするであろう【フラット35】。一言で言えば、「国と民間が共同提供している住宅ローン」なのですが、具体的にはどのような特徴があるのでしょうか。

全期間固定金利で最長35年の住宅ローンが組める

フラット35とは、独立行政法人である「住宅金融支援機構(以下、機構)」と、民間の金融機関が共同で手がける住宅ローンのことです。民間の金融機関が営利目的で住宅ローン商品を扱っているのに対し、フラット35は国民の住宅普及支援を目的としています。

商品名のとおり、最長35年にわたって返済することができ、完済するまで金利も返済額もずっと変わらない「全期間固定金利型」を採用しているのが特徴。返済計画が立てやすいのがメリットです。

利用者は機構から融資を受けますが、借り入れの相談や契約、融資等の手続きは民間の金融機関が代行します。そのため、同じフラット35を利用するにしても金利や手数料が異なり、どこで申し込むかによって総支払額に差が出ます。

リスクの高い長期固定ローンが組める仕組み

民間の金融機関は、長期固定金利型の住宅ローンを売りたがらない傾向にあります。最長35年にわたって金利を固定する融資というのは、相当な貸し倒れリスクを伴うものですから、短期間で資金回収のできる商品か、変動金利型の商品を主力にしたいという思いがあるようです。

では、なぜ機構は長期固定金利型を取り扱うことができるのか? それはフラット35の資金調達に「証券化」という仕組みを取り入れているからです。次の図を見てください。

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出典:【フラット35】のしくみについて

民間の金融機関が販売する自社ローンを組む場合、契約者は貸主の金融機関とだけやり取りする構図になりますが、フラット35を利用するケースでは、機構が中心となっていろいろと動いているのが分かりますね。「MBS(資産担保証券)」といった小難しい専門用語も登場します。フラット35の公式ページにある説明を引用しましょう。

  1. 金融機関は、お客様に対して長期・固定金利の住宅ローン(フラット35)を実行します。
  2. 金融機関は、住宅ローンを融資すると同時に、当該住宅ローン債権を機構に譲渡します。
  3. 機構は、2により金融機関から譲渡された住宅ローン債権を、信託銀行等に担保目的で信託します。
  4. 機構は、3により信託した住宅ローン債権を担保として、住宅金融支援機構債券※を発行します。 ※ この債券は住宅ローン債権を担保とした資産担保証券 (MBS:Mortgage Backed Security)です。
  5. MBSを購入した投資家は代金を機構に支払います。
  6. 機構は、MBSの発行代金により、金融機関に対し、住宅ローン債権の買取代金を支払います。
  7. お客様は金融機関に、住宅ローンの元利金の返済をします。 (金融機関は機構から管理回収業務を受託しています。)
  8. 金融機関はお客様からの返済金を機構へ引き渡します。
  9. 機構は、お客様からの返済金を元に、発行したMBSについて、投資家に対し元利払いを行います。

要は、金融機関から住宅ローンの債権(将来お金を受け取れる権利)を買い取り、これを担保とした証券を投資家に販売することで、長期的な資金調達を可能にしています。金融機関は、契約者の返済を管理することで回収業務料を受け取ることができ、金融機関が回収した返済額の元金と利息は、証券を購入した投資家が受け取れるという流れです。

この仕組みを証券化と呼ぶのですが、別に深く理解する必要はありません。フラット35の利用において、民間の金融機関は単なる窓口であり、実際は機構から受けた融資に返済しているのだと考えればOKです。

※各金融機関が資金調達の運用までを行う「保証型」と呼ばれるフラット35もあります。詳しくはフラット35「買取型」と「保証型」の違いを解説をご覧ください。

フラット35の審査は物件重視

フラット35の審査基準は、利用希望者の職業や返済能力よりも、物件が指定する技術基準をクリアしているかに重きを置いています。住宅の規模は70m2以上あるか、耐久性に問題はないか、断熱性に優れているかなど、指定の技術水準があり、それらを満たさない物件には融資しません。

人に対する審査は民間の金融機関と比べると厳しくなく、以下の利用条件をクリアできればOKです。

  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上でも可)
  • 日本国籍または永住許可を受けている特別永住者
  • 年収に占めるすべての借り入れ(住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど)の年間合計返済額の割合が、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下
  • 借り入れの対象となる住宅およびその敷地を共有する場合は、申込み本人が共有持分を持つこと

審査はまず窓口となった金融機関が事前(仮)審査を行い、次に機構が担当する本審査という流れ。事前審査は民間の住宅ローンのような制度の高いものではなく、利用条件に合致しているかいないかを判断する”足切り”のようなものだと思っていいでしょう。本審査も、仮審査の書類などに誤りや虚偽の報告がなければ通ると言われています。ただし、転職や失業など申込者側に大きな変化があった場合や、過去にクレジットカードの支払いトラブルがあるなど、信用問題にかかわる事実が発覚した場合は、落とされる可能性も十分にあります。

甘い?厳しい?民間のローンとの違いは? フラット35審査基準の全貌

団体信用生命保険への加入は任意

住宅ローンの融資を受けるには、利用者の「万が一」に備えて団体信用生命保険(以下、団信)に加入させられるのが通常ですが、フラット35ではこれを義務付けていません。民間の生命保険で代用してもいいですし、無保険でも構わないという姿勢です。

さすがに無保険は怖いので、何かしらの生命保険に入ることを勧めますが、ほとんどの人は機構が用意する「機構団体信用生命保険(以下、機構団信)」に加入しているようです。機構団信は通常の団信と違い、保険料が別途必要だったり、夫婦ともども被保険者になれる「デュエット」という制度が利用できたりと、フラット35専用の生命保険らしい特徴を持っています。

機構団信と民間金融機関の団信との違いは? 収入保障保険で代用した方がお得?

保証料

保証料は無料です。フラット35は、国営である機構が融資と保証を担うため、外部の保証会社を頼る必要がありません。延滞や返済不能に陥った場合、負債は機構が建て替えてくれますが、使われるのは税金です。つまり、フラット35にかかわるリスクを実質的に負担しているのは、税金を支払っている私たちだということです。

なお、返済が困難だと判断された場合、住宅は競売にかけられ強制的に資金回収されます。

まとめ

以上、要点をまとめます。

  • フラット35は証券化により長期固定金利を可能にしている官民の住宅ローンである
  • どの金融機関で借りてもサービス内容は同じだが、金利は異なるので比較は必須
  • 全期間固定金利なので景気に左右される恐れがなく、また返済計画が立てやすい
  • 審査は物件重視。総合的に甘めではあるが油断はできない
  • 機構団信への加入は任意。民間の生命保険で代用してもよい
  • 機構が保証会社の役割を担ってくれるので保証料は無料
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