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保証料は一括?分割?それとも不要? 知っておきたい費用の仕組みと支払方法を徹底解説

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住宅ローンの借入時には、物件価格以外にもさまざまな費用が別途かかります。なかでも高額なのが、「保証料」と呼ばれる費用です。

保証料とは何か? なぜ必要なのか?

住宅ローンを貸し出す金融機関にとって最も恐いのは、貸したお金が返ってこないことです。貸し倒れを防ぐためには、本来なら連帯保証人を立てるのが一番ですが、住宅費は金額が大きいため、住宅購入者が連帯保証人を見付けるのは容易ではありません。そこで、金融機関が指定する保証会社の保証を受ける仕組みになっています。

保証会社がいれば、万が一、住宅ローンが返済できなくなった場合でも、契約者に代わって返済してくれるので、貸し倒れの心配がなく、金融機関は安心して融資ができます。つまり、保証料とは、契約者が保証人の役割を果たしてくれる保証会社に支払う手数料のようなものです。

注意したいのは、保証制度があるからといって、返済できない場合に保証会社が住宅ローン債務を肩代わりしてくれるわけではありません。あくまでも、一時的に立て替えてくれるだけであり、住宅ローン契約者に対する債権や抵当権が、金融機関から保証会社に移った後は、保証会社に返済していくことになります。実際には、保証会社から委託を受けた債権回収会社と交渉して返済していきますが、そこで返済不能と判断された場合は、住宅が競売にかけられ、競売代金が返済に充てられます。

要するに、保証されるのは住宅ローン契約者ではなく金融機関というわけです。金融機関の資金回収リスクを回避するために、住宅ローン契約者は高い保証料を支払わなければならないのです。

保証料の目安はいくら?

保証料は返済期間中、借入金利に0.2%上乗せして毎月支払うのが一般的です。「金利上乗せ型」「利息組み込み型」「分割払い型」「内枠方式」など、さまざまな呼ばれ方がされますが、保証料の他にも諸費用を金利に上乗せして支払う場合、低金利で住宅ローンを組んだつもりでも、実際に月々支払う返済額は高くなります。

メガバンクの保証料上乗せ金利は、0.2%でほぼ横ばいですが、住宅ローン契約者の信用力や担保物件価値によってはそれ以上になることもあります。

保証料の支払いは金利上乗せ型ではなく、借入時に一括で払うこともできます。「一括支払型」「一括前払い」「外枠方式」と呼ばれる支払方法で、金額は金融機関ごとに設定された保証料算出表をもとに計算されますが、どの金融機関もさほど大差はありません。こちらも金利上乗せ型と同様に、審査の結果次第では金額が高くなることがあります。

「借入金利に0.2%上乗せされる」といわれても、実際どれくらいお金がかかるのかピンとこないですよね。返済期間30年の住宅ローンの場合、保証料の目安はこのようになります。

■保証料の目安 (30年ローンの場合)
住宅ローン借入金額 金利上乗せ型(0.2%) 一括支払型(メガバンクの相場)
1,000万円 31万円 19万円
1,500万円 46万円 26万円
2,000万円 61万円 38万円
2,500万円 76万円 48万円
3,000万円 92万円 57万円
3,500万円 107万円 67万円

どちらの支払方法にするかは、住宅ローン契約時に決定します。金額だけ見ると、一括支払型の方が有利に見えますが、実際はどうなのでしょうか?

金利上乗せ型と一括支払型、どちらが得か?

一括支払型だと、金利上乗せ型の半額とはいかないまでも、保証料を大幅に軽減できるのでお得なように見えますが、実際は金利上乗せ型を選択する人が多いです。その理由は、準備資金を保証料の支払いに充てるより、頭金に回して借入金額を減らした方が、トータルで得になるケースが多いからです。

また、一括支払型では、完済までの全期間を保証することを想定して前払いするため、当初の予定よりも完済が早まった場合に損することがあります。たとえば、30年の住宅ローンを組んでいて、20年目に全額繰上返済をした場合、短縮した10年分の保証は不要になります。そこで、すでに支払った30年分の保証料のうち、短縮した期間分は、「戻し保証料」として返還される仕組みになってはいるのですが、その割合は非常に少なく、とくに年数が経過してから期間短縮した場合は、手数料を差し引くとほとんど返還されないこともあります。

戻し保証料の目安 (30年ローンの場合)
住宅ローン借入金額 一括支払額 5年後完済した場合 (25年期間短縮) 20年後完済した場合 (10年期間短縮)
1,000万円 19万円 11万円 1万2,000円
1,500万円 26万円 17万円 1万8,000円
2,000万円 38万円 23万円 2万4,000円
2,500万円 48万円 28万円 3万円
3,000万円 57万円 34万円 3万5,000円
3,500万円 67万円 39万円 4万円

将来、借り換えや繰上返済を予定していて早めに完済できそうな人は、月々分割で保証料を支払っていく金利上乗せ型を選ぶほうが、有利なケースが多いと言われています。

保証料無料の住宅ローンとは?

民間金融機関のほとんどが、保証料の支払いを必須条件としていますが、保証料がいらない住宅ローン商品もあります。代表的なものは、フラット35です。また、ネットバンクや外資系の銀行では、保証料不要が一般的です。

メガバンクでは高い保証料をとるのに、なぜ無料にできるのでしょうか?

フラット35は、国営の住宅金融支援機構が融資と保証を担います。つまり国という最も信用度の高い保証人が、あらかじめ付いている住宅ローンというわけです。返済できなかった場合、資金回収は税金で賄うため、契約者から保証料を徴収する必要がありません。

もちろん、保証会社と同様に、返済できない場合は借金が免除されるものではく、住宅金融支援機構に弁済していく必要があります。返済が困難と判断された場合は、強制的に住宅が競売にかけられ、競売代金が返済に充てられることになります。

ネットバンクや外資系が保証料不要としている理由はもっとシンプルで、単に保証会社を利用しないからです。前述したように、そもそも保証は金融機関を貸し倒れから守る制度であり、保証会社を使うか使わないかは、金融機関の判断によります。高い保証金を支払っても、住宅ローン契約者にはメリットがないのですから、保証制度を採用しないのは住宅ローン利用者にとって合理的であり、保証料不要のネットバンクを利用する人は年々増えています。

ただし、デメリットとして、審査基準は厳しめの傾向にあります。

保証会社をつけないということは、金融機関が100%責任をもって融資を行うということです。もし万が一、貸し倒れが生じた場合の損失は、全て自分のところが負うことになるので、きちんと返済してくれるか不安な人には、金融機関も貸し出したくありません。そのため、審査は通常の基準よりも慎重に行なわれ、場合によっては連帯保証人が必要になることもあります。

「保証料不要」の落とし穴

保証料がかからない住宅ローン商品を比較する際に、1つ注意点があります。保証料は不要でも、事務手数料が保証料なみの高さで設定されていないか?を必ず確認してください。

借り換えや繰上返済で返済期間が短縮する場合、一括払型では戻し保証料が返ってくると説明しましたが、住宅ローン契約時に支払った事務手数料というのは、完済が早まったとしても返還されません。金融機関としては、保証料ではなく事務手数料という名目でもらったほうが、後々返さなくて済むため、保証料を無料にする代わりに事務手数料を高めに設定する方式をとっていることがあります。

メガバンクの事務手数料は、どこも3万円の横並びですが、ネットバンクの事務手数料は3万円台から借入金額の2.0%と、各社でばらつきが見られます。保証料は無料でも、トータル的なコストはどうなのか? そこもしっかり検討する必要があります。

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