【フラット35】「買取型」と「保証型」の違いを解説

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あまり知られていませんが、【フラット35】には「買取型」と「保証型」の2タイプがあります。取り扱い機関が多いのは圧倒的に買取型のほうで、平成28年5月12日現在、買取型331機関に対し、保証型は5機関のみ。しかも、そのうち4機関は新規受付けを停止していることから、金融機関側から特に説明がなければ、それは買取型だと思っていいでしょう。

参考までに、ここでは両者の違いについて解説します。

住宅金融支援機構のポジションが異なる

買取型と保証型の違いは、名称のとおり、住宅金融支援機構(以下、機構)が住宅ローンを買い取るか、保証するかの差です。

買取型

買い取るのは住宅ローンの債権です。金融機関が販売した住宅ローンの権利を買い取り、これを担保とした証券を投資家に販売することで、長期的な資金調達を行います。この仕組みを証券化と呼びます。

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出典:【フラット35】のしくみについて

保証型

保証するのは住宅ローンの貸し倒れです。利用者や投資家からのお金の流れが滞ったとき、機構が保証会社の役割を買ってその分を肩代りするスキームです。販売から資金調達までを金融機関に任せ、機構はサポート役に回ると思えばイメージしやすいでしょう。

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出典:【フラット35(保証型)】のしくみ

金融機関も含めポジションの違いをまとめると、

  • 買取型:機構=住宅ローンの運用者 / 金融機関=販売窓口
  • 保証型:機構=保証役・サポート役 / 金融機関=販売窓口・住宅ローンの運用者

という構造になります。

金融機関の自由度が異なる

保証型での住宅ローン運用者は販売窓口となった各金融機関であることから、手数料や融資上限、繰上返済の金額制限など、買取型では固定のルールを独自に設定することができるようになっています。サービスの自由度が高いという意味では、金融機関が独自に取り扱う住宅ローンに近いと言えるでしょう。

■保証型と買取型の主な違い
項目 保証型(※) 買取型
融資金額 ・100万円以上8,000万円以下
・建設費または購入価格の90%以内
・100万円以上8,000万円以下
・建設費または購入価格の100%以内
担保 融資対象となる住宅および敷地に
金融機関を第1抵当権者に設定
融資対象となる住宅および敷地に
機構を第1抵当権者に設定
団体信用生命保険 加入義務 加入が要件
・団信を利用
・任意
・機構団信を利用可能
特約料 金利に含む 別途負担
保証料 不要 不要
繰上返済 ・いくらからでも可
・手数料3,150円
・100万円~
・手数料無料
借り換え 利用可能 利用不可

※各金融機関によって異なることがあります

どちらが得なのか?

比較表から得られる保証型の最大のメリットは、購入価格の100%まで融資してもらえるというところでしょう。自己資金が少ない人には利用価値があります。

その他、借り換えにも使えることや、繰上返済の最低額がフリーであることなど、買取型にはない利点も見られますが、借り換えの場合は購入価格の90%以内という決まりがあったり、繰上返済は手数料がかかったりで、必ずしも有利に働くとは言い切れない面があります。

団体信用生命保険も、機構団信と違って特約料を別払いする必要はありませんが、金利に含まれているからといってお得だとは限らないですし、余分な保障がセットで付いてくることもあります。

そのように考えると、保証型が明確に優れているのは融資条件だけだと言っていいかもしれません。もっとも、金融機関独自のフラット35のようなものなので、上手く個性が発揮されれば話は別です。

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