借り換え VS 繰り上げ返済はどちらがお得? 迷ったときの比較の仕方

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「借り換え」か「繰上返済」か? 少しでも有利に住宅ローンの負担を減らすために、この二つはよく比較されます。どちらがお得なのかは、借入状況や金利動向、個別のライフプランなどに左右されますが、”軸”となる判断基準は知っておいた方がいいでしょう。

借り換えと繰上返済の違いを簡単におさらい

比較する前に、借り換えと繰上返済の違いをざっと確認しておきます。

■手段

  • 借り換え / 返済中の住宅ローンの残債を、別の金融機関で借り直して一括返済する方法。
  • 繰上返済 / 手元にある余裕資金で住宅ローンの残債を減らし、利息を軽減する方法。

■メリット・目的

  • 借り換え / もとの契約より有利な条件に乗り換えることにより、毎月の返済負担や総返済額、金利上昇リスクを抑えることができる。
  • 繰上返済 / 全額が元金部分に充てられる仕組みなので、その分の利息負担を減らすことができる。残債を一度に完済できるほか、毎月の返済額は変えずに完済予定日を早める「期間短縮型」、完済予定日はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」と、一部だけを繰り上げて返済することもできる。

■主な注意点

  • 借り換え / 新規契約時と同じく、「諸費用」と呼ばれる費用が別途必要。これがネックとなり、ある程度の金利差や残存期間がないと節約効果がないと言われている(諸費用が安い金融機関も多く、一概には言えない)。諸費用は一括払いのほか、借り換え残高に上乗せして借り入れることも可能。
  • 繰上返済 / 期間短縮型を使った結果、住宅ローン控除が受けられなくなる場合がある、一度短縮すると元に戻すことができない、返済額軽減型で無理をしすぎて必要資金が不足してしまったなど、デメリットを経験している人もいる。また、金融機関によっては手数料もかかる。

この他にもまだまだありますが、詳細は下記の記事に譲ります。基礎からみっちり知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

マイナス金利だから借り換えがお得? 今さら聞けない借り換えの基礎知識
繰上返済のメリット・デメリットは? 住宅ローン早期完済への道

繰上返済に対する借り換えの損益分岐点を探ろう

借り換えか繰上返済かで悩んでいるということは、繰上返済に使える余裕資金があるということですから、まずは繰上返済でどのくらいの節約効果が出るのか、比較となる基準を出してみましょう。

繰上返済のシミュレーション

ここでは余裕資金を200万円とし、下記の借入状況で試算してみます。

  • ローン残高:2,500万円 / 残返済期間:20年
  • 金利:全期間固定で2.3% / ボーナス返済:なし、元利均等返済
  • 繰上返済手数料:なし

返済額軽減型、期間短縮型でそれぞれ繰上返済すると……

繰上返済しない場合 返済額軽減型 期間短縮型
毎月返済額 13万53円 11万9,217円
(-1万404円)
13万53円
(-2年)
総返済額 3,121万2,820円 3,074万2,206円
(-470万613円)
3,018万3,605円
(-102万9,215円)
利息軽減額 47.0万円 102.9万円

このとおり、繰上返済の効果は返済額軽減型で約470万円、期間短縮型は約100万円となりました。では次に、余裕資金200万円を使って借り換え時のシミュレーションをしてみましょう。

借り換えシミュレーション: VS 繰上返済(返済額軽減型)

前述したように、借り換えには諸費用が別途かかります。諸費用は金融機関によって異なるので、ここでは60万円と概算。余裕資金200万円から諸費用を除いた140万円で元金を減らし、2,360万円を借り換えたとしましょう。

返済額軽減型では、毎月の返済額が約11万9,127円になったので、これに近くなる金利を探します。

金利 2.3% 2.0 1.7 1.4
毎月返済額 12万2,770円 11万9,388円 11万6,064円 11万2,798円

金利差0.3%では僅差では同じ程度ですが、0.6%以上ある場合は借り換えの方が負担軽減効果が高いことが分かりました。0.9%では明らかにメリットがありますね。以上から、この試算での損益分岐点は金利差0.4%以上とします。

次に期間短縮型と比較してみましょう。

借り換えシミュレーション: VS 繰上返済(期間短縮型)

期間短縮の繰上返済で-2年になったので、返済期間は18年、毎月の返済額13万円を目安に、近い金利を探します。

金利 2.3% 2.0 1.7 1.4
毎月返済額 13万3,535円 13万193円 12万6,903円 12万3,666円

返済額軽減型と似ていて、金利差0.3%では微妙、0.6%以上ではメリットを確認できる結果になりました。どちらのケースでも、金利差が0.4%以上ある場合は借り換えを選んだ方が有利に運びそうです。

要点のまとめ

  • 借り換え VS 繰上返済で迷ったら、まずは余裕資金で繰上返済を試算
  • 繰上返済で得られる節約額を基準に、借り換えでの損益分岐点を探す
  • より多くメリットが得られそうな方を慎重に判断

繰上返済に使えるまとまった資金があれば、それで借り換えの諸費用を賄えるほか、残りのお金で元金を減らすことができます。結果、金利差があまりなくても節約効果が出る可能性が増すということです。諸費用が安い金融機関を選べば、さらにメリットを得られるでしょう。

なお、借り換えシミュレーションではあえて割愛しましたが、借り換え後の金利タイプが全期間固定金利型なのか、当初固定金利型なのか、また変動金利型なのかによって総返済額が大きく変動する恐れがあります。目の前の金利に飛びつくのではなく、将来の将来の金利動向やライフプランも視野に入れて慎重に判断するのがいいでしょう。

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