物件以外にもお金がかかる！　住宅取得時にかかる諸費用とは？

ただでさえお金がかかるマイホームの取得に、物件価格以外のコストが発生することをご存知でしょうか。一般的には「諸費用」と総称されており、その名のとおり実にさまざまな費用がくっ付いてきます。事務手数料程度の微々たるものかと思いきや、場合によっては想定外の出費になることも……。

諸費用にはどんな種類があり、どれくらいのコストがかかるものなのか？　調べて分かったことをまとめます。

知っておきたい主な諸費用

諸費用は、「住宅の取得にかかる費用」「ローンを組むのにかかる費用」「税金・登記費用」「その他」の4つに分けられます。

主な項目をざっと見てみましょう。

■主な諸費用一覧

項目	内容	目安の費用	支払時期
住宅の取得にかかる費用
仲介手数料	不動産会社への仲介手数料	物件価格の約3％+6万円	契約成立後
ローンを組むのにかかる費用
保証料	ローン保証会社に支払う料金	1,000万円あたり20万円（民間ローンの場合。支払方法などにより異なる）	ローン借入時
ローン手数料	金融機関への手数料。「融資手数料」とも	3～5万円	ローン借入時
団体信用生命保険料	借主の万一のための保険料	・金利に含まれる場合は0.3％程度（別途支払う必要なし） ・フラット35では1,000万円の借入で初年度3万5,800円	ローン借入時
火災保険料	担保（建物）の消失に備えての保険料	補償内容、保険会社、建物の評価による	ローン借入時
税金・登記費用
印紙税	契約書（金銭消費賃借契約）にかかる税金	・金額による異なる ・1,000万円超～5,000万円以下は2万円	売買契約時
登録免許税	土地や建物を登記するときにかかる税金	固定資産税評価額、借入額から算出	登記時
登録手数料	司法書士への報酬	10万円前後。司法書士により異なる	登記時
固定資産税 都市計画税	土地や建物を所有していることで毎年かかる税金。都市計画税は家屋にのみ適用	・固定資産税評価額から算出 ・都市計画税と合わせて徴収	入居後
不動産取得税	土地や建物を所有していることで翌年にかかる税金	土地・家屋それぞれに3％が原則	入居後
その他
引っ越し代	引っ越しにかかる費用	個人による	入居時
家財購入費	家具や家電の購入にかかる費用	個人による	入居時

※諸費用は金融機関によって異なります

専門用語だらけで非常に難しいですが、いくつかのポイントを抑えておくだけで問題ありません。ここでは、特に重要な項目とその費用についてのみ解説します。

仲介手数料＝物件価格×3％+6万円程度

取得するマイホームが中古物件など、売買契約において不動産会社が間に入る場合、物件価格×3％+6万円程度の仲介手数料が発生します。諸費用の総額は、新築物件が物件価格の約3～7％、中古物件が約5～10％と、中古物件の方が高くなる傾向がありますが、それはこの仲介手数料が関係しているためです。

保証料＝35年返済1,000万あたり20万円程度

保証料とは、契約者が何らかの理由で住宅ローンを返済できなかった場合、その借金を立て替えてくれる保証会社に支払う費用のことです。万一のときでも保証会社がいてくれるので安心……という位置づけではありますが、あくまで立て替えであって、借金がなくなるわけではない点、誤解のないよう。

保証料は返済期間と借入金額で決まり、「外枠方式」「内枠方式」という支払方法のどちらを選ぶかでも差が出ます。外枠方式とは、保証料を借入時に一括で支払う方法で、手持ちのお金がある人には非常にシンプル。目安として、1,000万円の35年返済では20万円程度になります（民間ローンの場合）。

一方の内枠方式は、毎月のローンに金利を上乗せ（+0.2％など）して支払う方式で、借入時にまとまったお金を捻出するのが苦しい人にはいいかもしれません。ただし、返済額は金利の動向に左右されることもあり、トータルの金額が読みにくい傾向があります。

どちらの支払方法が得かなど、保証料は意外に奥の深い話ですので、詳しく知りたい方はこちらもご覧ください。

→保証料は一括？分割？それとも不要？　知っておきたい費用の仕組みと支払方法を徹底解説

なお、最近はネットバンクを中心に保証料無料（＝保証会社を立てない）住宅ローンも増えていますが、金融機関によっては必須で、住宅ローン利用者はこれを拒否したり、また希望の保証会社を選んだりはできないことになっています。

保険料

団体信用生命保険＝金利の0.3％程度

団体信用生命保険（略称：団信）は、住宅ローンの契約者が返済中に死亡または高度障害状態になった場合、残りのローンを死亡保険金で精算してくれる保険のことです（つまり遺族の手には渡りません）。

民間の金融機関では、保険料は住宅ローンの金利に含まれている（+0.3％程度）のが一般的で、別途支払う必要はありません。ただしフラット35を利用する場合は、借入残高に一定の保険料率をかけた金額を年払いで支払うことになります。たとえば、35年・元利均等返済で1,000万円の利用者の場合、初年度は3万5,800円となり、2年目以降は残債に伴って安くなっていきます。

なお、団体信用生命への加入は、民間ローンだとほぼ強制、フラット35は任意です。

火災保険＝建物・保険会社による

団体信用生命保険と似たような発想で火災保険への加入も求められます。担保である建物が損害を受けたとき、火災保険金で融資額を回収しようという狙いです。団体信用生命保険と違い、保険金は契約者に支払われることが多いです。

保険料は建物の時価や家財の量から算出され、一概には言えません。当然、保険会社によっても異なります。

住宅ローンと保険の結びつきについては、住宅ローンにかかわる「団体信用生命保険」とは？で詳しく解説します。

登録手数料＝10万円前後

住宅ローンにかかわる登記・手続きを司法書士に依頼した場合、その報酬として登録手数料が発生します。目安は5万円～10万円。なぜこの項目を取りあげたのかと言うと、司法書士によっては報酬額にかなりの差が出ることがあり、注意が必要だからです。

司法書士は不動産業者や金融機関から紹介された人にお願いするのが一般的ではありますが、高いと感じたら別の司法書士を探すのも有効です。その気があれば自分で勉強して行うのも一手です。

さいごに

以上のとおり、諸費用の種類はさまざまではありますが、住宅ローンマニアを目指していないかぎり、重要なポイントを抑えておく程度でいいでしょう。とはいえ、決して安いものではないため、節約できる項目は切り詰めるに越したことはないです。